不動産売却にかかる税金を調べていると、減価償却の文字を見かける場合があります。
しかし、その意味を理解している方は少なく、何を意味しているのか分からない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却の「減価償却費」とは何か、計算方法や注意点をご紹介します。
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不動産売却の減価償却とは
減価償却費とは、年月の経過や日々の使用によって、年々価値が減少していくような固定資産を取得した際に用いる、会計処理法のことです。
ここでいう固定資産は、10万円以上かかったものを指すため、建物などの不動産も該当します。
減価償却の狙いは、事業経営を適正に捉えることです。
このため、取得にかかった費用を一度に経費として計上するのではなく、取得費用を固定資産の耐用年数で割って、1年に一定額ずつ計上していきます。
なお、マンションの場合、減価償却の対象になるのは建物部分で、土地は関係ありません。
建物は経年とともに劣化するため、売却益から減価償却費を差し引くと、節税効果も見込めます。
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不動産売却時によく出てくる減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法は、主に「定額法」と「定率法」の2種類です。
定額法は、取得時の費用を耐用年数で割って、毎年同じ額を減価償却費として計上します。
マンションの減価償却では、定額法を利用するのが一般的です。
一方の定率法では、取得時の費用から、減価償却費として計上してきた累計額を引いた残高に、毎年一定の償却率をかけて算出します。
計算式に表すと、定額法は「取得時の費用×定額法の償却率」となり、定率法は「取得時の費用×0.9×償却率×経過年数」となるでしょう。
なお、譲渡所得がゼロやマイナスの場合は、確定申告の義務がありません。
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不動産売却時によく出てくる減価償却費の注意点
不動産の取得費が分からないときは、税務署が定めた概算取得費で計算します。
売却額の5％相当が不動産の取得費にあたるため、詳細な金額が把握できないときに活用してみましょう。
また、不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合は、その損失額をほかの譲渡所得金額から控除できます。
しかし、その控除をしてもなお控除しきれない損失額は、事業所得や給与所得などほかの所得と損益通算できないので、注意が必要です。
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まとめ
減価償却とは、年月の経過や日々の使用によって、年々価値が減少していくような固定資産を取得した際に用いる、会計処理法のことを指します。
計算方法は、主に「定額法」と「定率法」の2種類です。
算出時に不動産の取得費が分からない場合は、概算取得費を利用すると良いでしょう。
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