売却する不動産が心理的瑕疵がある事故物件の場合、買主に伝えなければなりません。
心理的瑕疵には告知義務があり、告知を怠ると不適合責任に問われる可能性もあります。
今回は、心理的瑕疵の告知義務を、環境的瑕疵との違いなども含めて解説しますので、不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却前に知っておきたい心理的瑕疵とは
まず、瑕疵には欠点や傷という意味があり、不動産で使われる瑕疵は物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵の4つに分類されます。
物理的瑕疵とは、シロアリ被害や雨漏り、地中障害物や擁壁の破損など、建物や土地の物理的な瑕疵のことで、法律的瑕疵とは建築基準法や都市計画法に触れるような瑕疵を指します。
環境的瑕疵とは、近隣に反社会的組織の事務所があったり、騒音・異臭・振動を日常的に感じたりと、物件周辺で起こる事象のことです。
心理的瑕疵は、物件内で起こった殺人事件や自殺など、買主にとって心理的な抵抗がある瑕疵を指し、環境的瑕疵と少し似ているようですが、環境的瑕疵との違いはその物件自体の問題であるかどうかというところでしょうか。
また、殺人事件や自殺などの心理的瑕疵のある物件は事故物件と呼ばれ、売却には告知義務などさまざまな配慮が必要となります。
では、次は告知義務について、告知期間や告知をしなかった場合どうなるのか詳しく見てみましょう。
不動産売却するなら心理的瑕疵の告知義務について知っておこう！
心理的瑕疵の告知義務
心理的瑕疵には告知義務があり、瑕疵を知っていながら隠した場合は契約不適合責任に問われる可能性があります。
ただ、心理的瑕疵には明確な判断基準がないため、トラブルになるケースも多く発生していました。
それを受けて国土交通省はガイドラインを公表し、基準が明確になりました。
殺人事件、自殺、不審死、焼死、変死などがあった場合、告知義務が発生します。
病死や自然死は心理的瑕疵には当たりませんが、長期間放置し腐敗していた場合は、特別な処置が必要となるため告知義務に当たる可能性があります。
告知義務はいつまで？
殺人・自殺・事故による死亡事故が発生した場合、売却物件であれば6～7年程度は告知義務が必要です。
病死や自然死は心理的瑕疵に当たらないため、告知期間も設けられていません。
一方で、病死や自然死、日常で起こった不慮の事故死で長期間放置し腐敗していた場合は、おおむね3年間の告知義務が発生します。
