市街化調整区域にある土地を相続する予定があり、区域内の路線価がどうなっているのか気になっていませんか。
そもそも市街化調整区域とは何か、区域内にある土地の相続税評価はどうするのかを確認すると、安心して相続に臨めます。
そこで今回は、市街化調整区域とは何か、土地に対する相続税評価の方法、相続した土地はどうすると良いかを解説します。
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市街化調整区域とは？路線価の前に確認したい基本
「市街化調整区域」とは、市街化を抑えるように都市計画法で定まっている区域です。
区域全体に課せられている制限から、土地の開発や建物の建築は一定の要件を満たさないと認められません。
そして市街化調整区域には路線価が付されていないことが一般的であり、土地の評価方法は基本的に倍率方式となります。
倍率方式とは、対象の土地に設定された固定資産税評価額に対し、国税庁が定めた倍率をかける方法です。
国税庁が定めた具体的な倍率は、評価倍率表で確認できます。
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路線価がない市街化調整区域！土地に対する相続税評価の方法
市街化調整区域にある土地の相続税評価は、対象の土地と状況が類似する地目をもとにしておこないます。
ただし、周辺環境や想定した地目に応じて評価額を下げるため、しんしゃく割合が設定されます。
しんしゃく割合を含めた相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。
相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率
しんしゃく割合がいくらになるかは、想定する地目や周囲の環境によって変わります。
近傍の宅地に比準する方法では、市街化調整区域の建築制限をふまえ、評価額を50％減とします。
ただし、区域内で制限が比較的緩い一帯に土地があるなら、評価額は30％減になるため注意が必要です。
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市街化調整区域にある土地を相続したらどうすると良いのか
市街化調整区域にある土地を相続したとき、自分で使う予定がないなら売却するのがひとつの方法です。
土地を売り出すときは、土地の特徴や想定される用途などを売主側で調べておくのがおすすめです。
ただし、農地であるなど、一部の条件では農業委員会の許可が必要な点には注意しましょう。
土地を売却できない事情があれば、土地信託をすることが想定されます。
土地信託とは、信託会社などに土地の活用を任せ、運用で得られた利益を配当として受け取る方法です。
信託期間が過ぎれば土地が返還されるため、地主としては安心です。
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まとめ
市街化調整区域とは、都市計画法で土地の開発や建物の建築などを制限されている区域であり、路線価は一般的に設定されていません。
土地の相続税評価は、類似した地目を想定し、規定の割合に応じて評価額を下げてから倍率をかける形でおこないます。
相続した土地の扱い方としては、特徴や用途を調べたうえで売り出す、信託会社に運用を任せるなどが想定されます。
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