不動産の売却においては、告知事項や瑕疵（かし）などと、普段耳にしない言葉が出てきます。
特に、告知事項や瑕疵については売却時に「告知義務」が発生するのですが、ご存じでしょうか。
この記事では不動産売却における「告知義務」についてご説明します。
事例や注意点にも触れるので、ぜひ参考にしてください。
不動産の売却における告知義務とは
告知義務とは不動産の売却や賃貸にあたって、その物件に瑕疵がある場合、その状況を買主や入居者へ告知する義務です。
これは宅建業法47条で定められています。
告知しなければならない事項はまず物件の構造部分における損傷、虫や雨漏りでの腐食、給排水設備の詰まりや故障などの物理的瑕疵です。
加えて物件で発生した自殺・殺人といった事件や事故、災害被害、周辺に火葬場やごみ処理場、指定暴力団組織があるなどの心理的瑕疵も告知義務があります。
物件の周辺環境が好ましくないと考えられるような事項について、売主・貸主は必ず買主・借主へ伝えなければなりません。
それらを伝えないままで取引完了後に判明した場合は、告知義務違反となり責任が問われます。
責任の内容は取引の時点で知らされていなかった欠陥があった際に売主が買主に対して負う契約解除や損害賠償などです。
ただし、現在の判例では特に心理的瑕疵についての慣例や慣習が定まっていないため、明確な基準が存在しません。
売手側は念入りに調査して、現状を把握しておく必要があります。
不動産の売却における告知義務での注意点
故意であるかどうかに関わらず、告知義務を怠った場合は責任をとらなければなりません。
民法の上では買主が瑕疵を認識してから1年以内に申し出れば、売主は責任を負わなければなりませんが、経年劣化も考慮すると責任を負う期間は3か月ほどであることが多いです。
告知義務違反で建物の損傷や不具合が判明した場合は売手がその修繕に必要な費用を支払わなければならない可能性があります。
そして修繕がおこなわれない場合や修繕できないような欠陥である場合は、売却金額について減額を請求されます。
また修繕費用の請求や売却値の減額に対応してもらえないのであれば、買主から売買の契約を解消することが可能です。
それらとあわせて損害賠償請求がおこなわれることもあります。
売買契約が解消された結果、契約までの過程での手続きに支払った費用や引っ越しの費用などは損害賠償金として認められるからです。
瑕疵を告知せずに売却した場合多大なペナルティを負うことがあります。
確かに、売手の立場だと瑕疵の告知はマイナス要因ですし、売買取引にあたっては可能な限り価格を落としたくないため躊躇するところでもあります。
しかしながら、重いペナルティや買手のことを考えると、正直に告知しておくのが最善です。
