「農地を相続したけれど、農業は継がない」「高齢で自力では農地を管理しきれない」という場合、多くの方は農地の売却を検討するでしょう。
しかし一般的に、農地は売却しづらいと言われています。
今回は、農地が売却しづらいと言われている理由や売却する方法、費用を解説します。
農地が売却しづらいと言われる理由は？
農地の売却は、農地法に基づいて厳しく制限されています。
これは、日本は耕作に適した土地が少なく、食料自給率も低いため、食料安全保障の観点から良質な農地の保護が重要だと考えられているためです。
そのため、基本的に農地は耕作を目的とする専業農家にしか売却できません。
専業農家以外に農地を売却するためには、土地の用途を変更（転用）する必要があります。
農地を売却する方法
農地を売却する方法は、農地のまま売却するか、転用して売却するかによって大きく異なります。
農地のまま売却するためには、まず買主（専業農家または農業生産法人）を見つけて売買契約を結んでから、農業委員会に売買許可を申請します。
申請から許可まで、1～3か月程度かかるのが一般的です。
この間に、所有権移転請求権の仮登記を申請します。
農業委員会から売買許可が下りたら、本登記と売買代金の清算をおこないましょう。
一方、農地を転用して売却する際にも、まずは買主を探し、売買契約を結びます。
次に、立地基準と一般基準をクリアし、農業委員会または都道府県知事に転用許可を申請しなければなりません。
農地の立地基準は以下の5つに分類されます。
●農用地区域内農地
●甲種農地
●第1種農地
●第2種農地
●第3種農地
このうち、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地は転用が認められません。
第3種農地は原則的に転用許可が下りますが、第2種農地は転用が認められない可能性もあります。
一般基準は、農地転用後に確実に利用される見通しがあるか、周辺農地への被害を防ぐ手立てが施されているかを個別に審査するものです。
許可が下りるまでの間に、所有権移転請求権の仮登記を申請します。
転用許可が下りたら、本登記と売買代金の精算をおこないます。
農地売却にかかる費用
農地を売却して売却益を得た場合には、以下の4種の税金が課されます。
●印紙税：500円〜1万円
●登録免許税：売却価格の2％
●譲渡所得税・復興特別所得税：農地の保有期間が5年未満では譲渡所得の41.1％、5年以上では22.1％
ただし、譲渡方法によっては譲渡所得税が最大5,000万円控除される特別控除制度があります。
また、不動産会社に農地売却の仲介を依頼した場合は、仲介手数料も必要です。
ほかにも、農地転用手続き費用（10万円～16万円）や登記費用（4万円程度）、登記を司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬（事務所や売却内容により金額は異なる）も用意しなければなりません。
