住宅ローンが残っている状態で不動産売却をおこなう方法を解説
転勤や両親との同居などさまざまな理由から、住宅ローンが残っている不動産の売却を検討しなくてはならないこともあるでしょう。
しかしローン残債のある家が売れるのか、疑問に感じる方もいるはずです。
結論を述べると、ローンが残っている家も売却できます。
今回は、住宅ローンが残っている状態で不動産売却をおこなう方法について解説します。
住宅ローンが残っている状態で不動産売却をおこなう方法とは
住宅ローンが残っている不動産を売却する方法には、「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。
売り先行とは、いまの家に住みながら売却相手を探すやり方です。
無事売却が決まったら、その金額内で住宅ローンを完済できるか、手元にはいくら残るのかがわかるため、買い替え時の資金計画が立てやすいというメリットもあります。
ただし売却後に新居を探すため、それまでは仮住まいをしなくてはなりません。
仮住まいの家賃と引っ越し代がかかる点はデメリットといえるでしょう。
一方、買い先行は新居を先に購入する方法です。
気に入った物件を納得のいくまで探せる点が最大のメリットです。
新たな住まいに転居してから既存の家を売却するため、仮住まいの家賃も必要ありません。
また、空き家の状態で売り出せるのもメリットの1つです。
内覧のたびに立ち会う必要はなく、売り先行時よりもスムーズな売却を期待できます。
しかし、既存の家の住宅ローンが残っていて、さらに新居の購入でも住宅ローンを組む場合、二重ローンとなってしまう点はデメリットです。
売り先行、買い先行どちらの場合も、引き渡し前に抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、銀行が該当物件に設定している担保です。
設定されたままだと買主が不利益を被る可能性があるため、引き渡しと同時に売却代金でローン残債を一括返済します。
残っている住宅ローンと不動産売却価格の関係とは
住宅ローンが残っている不動産を売るときに気を付けたいのは、残債と売却価格の関係です。
たとえば、売却額では住宅ローンを完済できない可能性があります。
これを「オーバーローン」といいます。
この場合は、預貯金や住み替えローンなどを利用して不足分を補わなければなりません。
このような事態を避けるためにも、まずはローン残債をしっかりと把握しましょう。
そして不動産会社に査定を依頼し、売却予想価格を算出してもらうことをおすすめします。
査定価格が残債を上回れば、より安心して売却できるでしょう。
理想は、ローン残債が売却額を下回る「アンダーローン」です。
アンダーローンであれば、無理なくローン残債を完済できます。
